一、政策背景
2026年7月，国家税务总局发布《关于个人所得税有关征管事项的公告》，明确了两项个税征管事项，其中最受纳税人关注的是：居民换购住房个人所得税退税政策顺延至2027年底。
该政策旨在进一步落实《国务院关于印发〈推动大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案〉的通知》（国发〔2024〕7号）及相关公告要求，切实降低居民换房成本，激活房地产市场交易活力。
二、换房退个税政策核心内容
1. 政策适用时间
在2026年1月1日至2027年12月31日期间，纳税人出售自有住房，并在现住房出售后1年内在同一城市重新购买住房的，可按规定申请退还其出售现住房已缴纳的个人所得税。
2. 申请基本条件
- 纳税人出售的是自有住房（含商品房、经济适用房等）
- 必须先卖后买，卖房与买房须在同一城市
- 新购住房时间须在原住房出售后1年内
- 新购住房须为纳税人本人或配偶、子女、父母所有
3. 可退还税额计算
退税金额与新购住房金额挂钩：
- 新购住房金额大于等于原住房出售金额：全额退还已缴纳个税
- 新购住房金额小于原住房出售金额：按新购住房金额占原住房出售金额的比例退还
4. 申请流程
- 纳税人向原住房所在地税务机关提交退税申请
- 提交材料：房屋买卖合同、产权证明、完税凭证、新购住房证明等
- 税务机关审核通过后，退税款项退还至纳税人指定账户
三、征管规定参照
具体服务与征管规定，参照《国家税务总局关于支持居民换购住房个人所得税政策有关征管事项的公告》（2022年第21号）执行。
四、注意事项
- 纳税人须确保所提交材料真实、完整，虚假申报将承担相应法律责任
- 同一纳税人同一时期只能享受一次换房退税优惠
- 新购住房金额以税务机关认定的为准
- 如在退税后出现房屋退回事宜，须按规定补缴已退税款
五、政策延伸：反向开票个税优惠同步调整
本次公告同步明确了另一项税收优惠：自2026年7月1日起，自然人报废产品出售者通过【三流合一反向开票】向资源回收企业销售报废产品，年销售额（不含增值税）不超过60万元的部分，减按0.25%预缴经营所得个人所得税；超过60万元的部分，仍按照0.5%预缴。
六、结语
换房退个税政策顺延至2027年底，为有换房需求的居民提供了明确的政策预期。对于计划改善居住条件的家庭，建议合理安排卖房和买房的时间节点，在政策窗口期内完成交易，及时申请个税退税，合法降低换房成本。具体操作细节可咨询当地主管税务机关或专业财税顾问。
