一、什么是契税？为什么买房一定要缴
契税是对土地、房屋权属发生转移时，向取得权属的一方（买方）征收的一种财产税。无论是个人买住宅，还是企业购置厂房、写字楼、商铺，只要发生权属转移，原则上都要缴纳契税，且通常在办理不动产权证之前完成申报缴纳。在无锡及江苏大部分城市，契税法定税率为3%，符合条件的家庭住房可享受优惠税率，实际税负往往低于3%。
二、2026年契税优惠税率：首套、二套怎么算
根据现行有效的房地产交易环节契税优惠政策（财税〔2016〕23号及后续延续规定），个人购买住房按家庭套数和面积适用不同优惠税率：
1. 家庭唯一住房（首套）
- 面积90平方米及以下的，减按1%税率征收；
- 面积90平方米以上的，减按1.5%税率征收。
2. 家庭第二套改善性住房（二套）
- 面积90平方米及以下的，减按1%税率征收；
- 面积90平方米以上的，减按2%税率征收。
注意：北京、上海、广州、深圳暂不实施二套房优惠，仅首套可享优惠税率。三套及以上住房以及非住宅（商铺、写字楼、车位等）通常按本省法定税率（江苏为3%）缴纳，不享受上述优惠。
3. 计税依据与缴纳时点
- 计税价格：以不含增值税的成交价格为依据，即合同价剔除增值税部分；
- 缴纳时点：在依法办理土地、房屋权属登记（拿证）之前申报缴纳；
- 计税公式：应纳契税 = 不含税成交价 × 适用税率。
三、2026年多地购房契税补贴与税费优惠新政
2026年下半年以来，多地出台购房补贴、契税补贴政策以激活住房消费。以下为已公布的代表性政策（具体以当地最新公告为准）：
云南：省级购房补贴，以旧换新也能领
- 对象：在云南重点城市购买新建商品住房，且合同备案、缴纳契税在规定时间内的购房人；
- 标准：套总价不足80万元的补5000元/套，80万至160万元的补10000元/套，160万元以上的补15000元/套；
- 特点：为个人所得税税后补贴，直接发放至购房人，与所在城市的地方补贴不冲突，以旧换新购房也可享受。
泉州、晋江：新房按面积分档补贴，最高5万元/套
- 时间：2026年7月10日至2027年2月28日；
- 标准：140平方米及以下每套补贴5万元，140平方米以上每套补贴3万元；
- 调整：2026年11月1日起，上述标准分别降为3万元、1万元，二孩家庭可叠加享受。
太仓：卖旧买新置换补贴，单套最高50万元
- 为盘活存量住房、减轻换房成本，太仓推出商品房卖旧买新专项置换补贴，单套新房最高可申领50万元。
苏州、昆明：公积金提额与人才购房补贴
- 苏州：2026年6月出台公积金新政，家庭最高贷款额度提升至200万元，购买现房销售或改善型住宅项目可再上浮50%，两项可叠加；
- 昆明：就人才安居办法征求意见，引进A类人才购房最高可获购房款50%、封顶100万元补贴。
四、申领契税补贴的4个关键提醒
- 先缴契税再申请：多数城市补贴以已缴纳契税、合同完成备案为前提，未缴税或超期将无法申领；
- 紧盯时间窗口：补贴多设起止期限，如泉州政策在2026年11月后对补贴标准下调，越早买越划算；
- 补贴不抵税、属税后发放：补贴一般不影响契税本身的计税，属于成交后的现金补贴，与契税优惠可同时享受；
- 以本地政策为准：各省、市标准差异大，申领前务必查询当地住建、税务或政务平台的最新公告。
五、企业购房也要算好契税账
企业购置不动产（厂房、仓库、写字楼、商铺）同样要缴契税，且企业购房不属于个人家庭住房，无法适用首套、二套优惠税率，一般按本省法定税率（江苏为3%）缴纳。同时，企业购房的契税可计入资产成本并在后续折旧中税前扣除，建议在投资测算阶段就把契税、印花税及持有环节税费一并纳入，必要时咨询专业财税机构做好税务筹划。
政策来源：财政部 国家税务总局 住房城乡建设部《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）及后续延续规定；《中华人民共和国契税法》（2021年9月1日施行）；云南省、福建省泉州市及晋江市、江苏省太仓市、苏州市、昆明市等地2026年发布的购房补贴与公积金政策公告。具体补贴标准、申领条件与时限以各地主管部门最新公告为准。
