2026年6月，国家税务总局发布《关于个人所得税有关征管事项的公告》（国家税务总局公告2026年第12号），明确了两项重要个税征管事项。其中，最受关注的——换购住房个人所得税退税政策延续至2027年12月31日。
这意味着，在2026年1月1日至2027年12月31日期间出售自有住房并重新购房的纳税人，仍可按规定申请退还已缴纳的个人所得税。本文为您详细解读政策内容、申请条件和操作流程。
一、换购住房个税退税政策核心内容
根据《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（2026年第3号）及国家税务总局公告2026年第12号，政策核心要点如下：
1. 政策时间范围
2026年1月1日至2027年12月31日期间，出售自有住房并在规定时间内重新购房的，可申请退税。
2. 基本条件
- 纳税人出售自有住房（须为个人名下住房，非商业或办公用房）
- 在现住房出售后1年内，在同一城市重新购买住房
- 新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全额退还已缴个税
- 新购住房金额小于现住房转让金额的，按比例退还（新购金额除以转让金额乘以已缴税款）
3. 退税金额计算方式
- 新购住房金额大于等于现住房转让金额：退税金额 = 已缴纳个人所得税全额
- 新购住房金额小于现住房转让金额：退税金额 = （新购住房金额 / 现住房转让金额）x 已缴纳个人所得税
二、哪些人可以申请？
- 出售自有住房并缴纳了个人所得税（通常按1%或差额20%征收）
- 出售住房后1年内，在同一城市重新购买住房
- 新购住房须为自住性质，包括新房和二手房
时间认定标准：
- 出售自有住房的时间，以纳税人出售住房时个人所得税完税时间为准
- 新购住房为二手房的，以契税完税时间或不动产权证书载明的登记时间为准
- 新购住房为新房的，以在住房城乡建设部门网签备案的购房合同时间为准
三、申请退税操作流程
第一步：准备材料
- 纳税人身份证件
- 现住房的房屋交易合同
- 新购住房的房屋交易合同（新房提供网签备案合同，二手房提供不动产权证书）
- 出售住房时缴纳个人所得税的完税凭证
- 其他税务机关要求的证明材料
第二步：提交申请
纳税人向出售住房时缴纳个人所得税的税务机关提出申请。具体途径：
- 线上：通过个人所得税APP或自然人电子税务局提交申请
- 线下：携带材料前往主管税务机关办税服务厅办理
第三步：审核退税
税务机关审核通过后，退税款将直接打入纳税人提供的银行账户。通常情况下，审核周期为10-15个工作日。
四、注意事项
- 同一城市：出售与新购住房须在同一城市范围内，跨城市换购不能享受此政策
- 时间节点：1年内完成重新购房，从出售住房的完税证明日期起算
- 先卖后买：该政策适用先卖后买的换购模式，出售在前、购房在后
- 退税后反悔：如申请退税后撤销或变更购房合同，需补缴已退税款
- 夫妻共有：夫妻共有住房出售后换购的，需双方共同申请
- 不重复享受：同一纳税人同一换购行为，不得同时适用其他退税政策
五、政策来源
本文政策依据：
- 《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（2026年第3号）
- 《国家税务总局关于个人所得税有关征管事项的公告》（国家税务总局公告2026年第12号）
- 《国家税务总局关于支持居民换购住房个人所得税政策有关征管事项的公告》（2022年第21号）
